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文林峰房企应主动转型住宅产业化

发布时间:2021-01-25 10:04:23 阅读: 来源:PVC排水管厂家

文林峰:房企应主动转型住宅产业化

有专家预言,产业化是未来房产行业的核心竞争力。然而,经过15年的发展历程,因遭遇高昂成本、产业链不成熟等多重阻力,住宅产业化目前还仅在发展初期。  在接受中国房地产报记者专访时,住房和城乡建设部科技与产业化发展中心、住宅产业化促进中心副主任文林峰表示,房地产企业一定要主动转型住宅产业化,否则到时候被迫转型,就会失去先机。  中国房地产报:住宅产业化的内涵是什么?文林峰:当前,很多人将住宅产业化错误地等同于“建筑工业化,即混凝土预制部品部件工厂化”,或将住宅产业化错误地等同于住宅工业化,这是把基于施工过程某个环节的工业化被误认为是住宅产业现代化。  住宅产业现代化是把住宅的组织、生产、管理、维护以至更新等作为一个全生命周期,是基于一个全产业链、全系统的现代化发展进程。  具体说,第一是设计标准化,第二个就是施工装配化,第三就是装修一体化,第四是产品技术集成化,第五是管理全过程的信息化。  中国房地产报:住宅产业化能带来哪些益处?  文林峰:首先,建筑工业化对我们节约资源、降低能耗等方面有非常重要的作用,同时对于提高建筑质量、保障性能非常重要。万科物业原来反映的最大问题是外窗框渗水问题,占了业主投诉问题的 50 %以上,现在万科采用预制装配式的方式,即在工厂把外窗框和外墙一体化浇铸成预制构件,在现场吊装,就彻底解决了渗水的问题。  其次,近两年建设行业人工成本大幅上涨,而且很难有稳定的施工队伍,技术参差不齐,影响了工程质量。  从整体来说,推进建筑工业化对于节约资源、保护环境、降低成本、提高劳动生产率、确保建筑质量发挥了重要的作用,特别是像北京,雾霾问题一直非常严峻,建筑粉尘是雾霾产生的重要原因之一,占到 27%。如果我们都能够采用新型建筑工业化的方式建房子,对治理环境空气质量将起到很大作用。  中国房地产报:请您谈谈设计标准化方面的进展情况?  文林峰:从我国目前的发展现状来说,各个设计院在做项目设计时随意性很大,但设计又是住宅产业化的基础与源头,标准化设计应贯穿住宅产业化的施工、装修、部品集成等全过程,设计的随意性为后续的施工与装修的标准化工作带来相当的困难。  我们曾经考察过一个全国最大的门窗企业,问企业家在为项目提供门窗时,采取什么样的抽样办法?是在一个小区抽取几个样本户型就能确定这一批门窗的标准规格还是每一个楼抽样几份?企业告诉我们,一个小区有多少户,我们就要去量多少户,因为现在是以厘米来计误差,如果有一厘米的空隙就会出现渗水的问题。所以说,现在的设计标准化方面是非常薄弱的,这是我们下一步要推进住宅产业化的重点工作。  目前从保障房起步,北京市正在研究标准化户型系统,在外装推进产业化的基础上,在内部装修方面也开始尝试采用标准模数设计和工业化方式进行装修,特别是厨房卫生间的标准化设计。  深圳市专门组织科研院所研究公租房的设计标准化和系列化,现在一共做了 12套标准户型,有各种平面的组合方案和丰富的立面设计,下一步会加大推广应用力度,商品房的小户型也可以参照这个规范设计,通过标准化、模数化和通用化,采用技术集成和统一大规模采购,大幅度降低装修成本。  中国房地产报:各地对推进住宅产业化有哪些激励政策?  文林峰:在激励政策上,建筑工业化从国家层面没有明确的鼓励政策,但各个地方政府,像北京、沈阳、济南、江苏等等都出台了鼓励住宅产业化示范项目和优秀企业的优惠政策。其中,最普遍的就是容积率奖励政策,按照产业化的面积,容积率可增加 1 %~3 %,万科在北京假日风景这个项目是第一个获得奖励的。还有在土地出让环节明确提出要按产业化方式建造。我们下一步正在积极研究相关的鼓励政策,比如说财政的、税收减免的,还有激励消费者购买等方面的鼓励政策,希望通过明确的鼓励政策加快推进住宅产业现代化的发展。  中国房地产报:推进住宅产业化,住宅产业化促进中心下一步将做哪些重点工作?  文林峰:第一,积极研究出台推进住宅产业化的指导意见,目前我们正在配合住建部中心工作积极研究这方面的内容,希望尽快从国家层面推出一个新的推进住宅产业化的指导意见,包括有一些财政税收土地规划方面的鼓励措施。  第二个就是整合产业链,政府支持、产学研相结合、培育龙头企业,从政策、研发到实施,切实推进住宅产业化发展。第三,要支持各试点示范项目,在各地起到带头示范作用,将住宅产业化的理念践行到二三线城市中去。  第四就是最容易起步的成品住宅,通过成品住宅实现内装产业化,通过内装产业链的集聚与整合,带动地方经济发展。  中国房地产报:企业在住宅产业化推进中应该如何把握机遇?  文林峰:一是企业要主动转型,不要等着被动转型。一些领军的房地产企业,都提早主动转型,迅速占领了新的市场份额。如果还用传统的方式,可能就失去了市场竞争实力,到时候被迫去转型反而失去了先机;  二是在一些住宅产业化发展程度较低的城市,当地可以先从成品住宅试点做起,因地制宜探索产业化的方式和路径。企业也要注重这方面的市场商机。特别是开发企业,要主要研发成品住宅,适应市场需求的不断变化。  三是要在标准化产品的制造中找到满足购房者个性需求的方式,比如强调的是轻装修,重装饰,在家装方面提供系统解决方案,包括产品的集成与配置,包括在配饰方面为购房者提供一些预设的方案。这个市场已经有企业在积极推进,并且尝到了甜头。  四是要积极从 B2C 向 B2B 转型。未来的市场不是消费者自己去装修了,而是在设计、施工、装修一体化过程中,由设计和开发单位统一采购相关的部品材料,因此,建材部品企业一定要转变销售模式,从家装推广向工装转变。

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