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上海楼市银十成色可期-【资讯】

发布时间:2021-07-15 17:42:15 阅读: 来源:PVC排水管厂家

王露

日前,上海相关机构发布上海楼市三季度成交报告。根据报告,三季度申城共计成交商品住宅17857套,成交面积212.07万平方米,同比大幅下跌31.56%;成交均价26800元/平方米,同比上涨10.47%。与此同时,有数据显示,从9月8日到10月5日,上海只有9月22日到9月28日的新建商品住宅成交量高于今年的平均周成交量。那么,在房贷政策“松绑”后,今年楼市的“银十”会来吗?

  房贷新政影响有限

  9月30日,央行、银监会发布“限贷”松绑新政。其中,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  截至目前,四大行中的中国银行、建设银行已经发文明确落实“限贷”松绑新政,称将“积极支持居民合理住房消费需求,持续提升住房金融服务水平”,并表示“具体由各分行根据风险情况自主确定。”但对于央行所指出的首套房贷利率下限为基准利率的7折,大多数银行都达不到这个标准。尽管如此,首套房认定新标准的出台,让改善型购房需求得到释放,市场预期也随着此次信贷政策松绑而回暖,楼市成交量有望回升。

  10月13日,央行上海总部召集辖内各家商业银行,再次重申央行9月30日出台的首套房贷的认定要求,强调二套房只有普通住宅才能享受优惠政策。据悉,目前上海的普通住宅标准制定于2012年初,其总价限定为内环内低于330万元,内外环间低于200万元,外环外低于160万元。然而,随着近年房价快速增长,普通住宅中绝大部分都是位于外环外区域,外环以内的普通住宅极其稀少。

  对此,业内人士表示,随着各银行明确二套房享受首套房贷待遇的必须是普通住宅,以及利率以基准和九五折为主,本次房贷政策引起的市场波动必然会逐渐平复。但无论如何,这一政策对于目前的市场来说,依然是一个较为积极的信号,10月的楼市成交总体上还是很有希望超过9月的水平,年底开发商加大推盘力度导致供应量持续增加,对于第四季度的上海楼市来说,会呈现出成交量逐步回升的态势。

  申城新房库存创新高

  数据显示,9月全国新建商品住宅库存量再创新高,为近五年来最高。截至9月底,35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米,环比增长4.0%,同比增长23.8%。

  一、二、三线城市新建商品住宅库存总量分别为3794万、20167万和4052万平方米,环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%,同比分别增长39.6%、21.8%和21.1%。值得一提的是,四个一线城市库存已保持连续8个月环比正增长,且9月增幅有所扩大。

  在上海,一手房的库存也创下历史新高。截至10月15日,上海一手房可售面积达1250万平方米。与2013年6月的低点930万平方米相比,上升了320万平方米,增幅近三成,创历史新高。不过,尽管连续多个月供大于求,导致上海库存增加迅速,但总体仍处于可控范围。

  业内人士表示,“这些库存中,有三分之一是老库存,也就是说市场好的时候也去化不了,真正的新库存实际上可能也就三分之一,约为400万到500万平方米,这实际上还是一个合理的范围。”该人士进一步表示,近期信贷政策的放松对楼市的作用究竟如何,还要视各银行最后的实施力度而定,一些改善型需求会率先释放,从而使房企的去库存压力减小。目前,购房者的情绪还是有所改善的,随着政策细则落实,10%到20%的增长是可以有所期待的。

  房贷新政促成交反弹

  在房贷新政发布后,市场期待“银十”成色。据统计,今年国庆期间,上海商品住宅成交面积为6.97万平方米,同比下跌26.12%;成交均价25451元/平方米,同比上涨11.38%。不过,国庆7天,沪上商品住宅日均成交量不足100套房源,较去年同期日均120套的成交水平更是缩水,为近3年最低。

  在传统成交旺季“金九银十”中的10月前半段,房地产市场活跃度因房贷新政而升温不少,各地楼市“黄金周”成交略有回升,房贷新政对市场刺激作用逐渐显现。在上海,10月第二周,楼市受新政和9月底大开盘量影响,楼市成交快速反弹,中原地产市场研究部数据显示,10月6日—12日,上海楼市交投活跃,供应面积23.5万平方米,环比增加30.6%,新建商品住宅成交面积24.7万平方米,环比大幅增加110.1%;成交均价为26336元/平方米,环比下跌11.0%,这一数据也创造了3月31日以来近28周的单周成交新高,“银十”迎来开门红。同时,受房贷新政影响,近期沪上二手房市场表现火热。德佑数据显示,10月上半个月以来,德佑二手住宅的成交量较9月同期上涨愈四成,且相较于9月,十一黄金周沪上二手房的带看量上涨十分明显。

  业内人士分析称,从房贷新政对于上海房地产市场的影响来看,一手房方面不是特别明显,主要是二手房呈现出一种向好态势。陆骑麟表示,受房贷新政影响,尤其是部分符合新政的改善型需求客户在购买第二套普通住宅将享受首套房的优惠,一旦更多银行的细则落地,将进一步拉动成交。另外,房贷新政对于二手房市场的心理影响已开始发酵,从德佑地产各门店的情况来看,10月上旬,受政策刺激,房东跳价或减少议价空间的明显增多,因此10月楼市有望摆脱“金九”相对成色不足的窘境。

  高端住宅成交活跃

  据德佑数据显示,9月上海全市单价在5万元/平方米以上的高端商品住宅成交面积为6.6万平方米,环比上涨37.8%,同比上涨7.7%;成交均价为71664元/平方米,环比上涨5.2%,同比上涨5.3%。业内人士表示,尽管今年商品住宅整体市场成交比较低迷,但9月高端市场表现强劲,6.6万平方米的成交量仅次于今年3月,且71664元/平方米的成交均价也达到21个月以来最高值。

  德佑地产研究部分析师赵葆根介绍,在央行9月30日发布房贷新政后,上海商品住宅成交量迅速增长。10月的前13天,二手中高端房源成交量较9月同期增长四成,分销的新房成交量更是达到9月同期的三倍。其中,中高端和改善需求房的增长特别迅速。由于高端市场受到整体市场影响不大,买家一般有需求或者有高品质项目符合买家的要求就会出手,且9月网上房地产最高报价达到5万元/平方米以上的商品住宅供应量达到30.9万平方米,几乎是8月的一倍。尽管楼市低迷,但开发商对于高端住宅信心十足,预计10月份这些前期推出的高端住宅将得到进一步的去化。

  据悉,在上海的新房住宅市场上,符合普通商品住宅标准的房屋不到5%,但仍有一部分改善型需求可以因为房贷新政获益,这些需求将主要集中在二手房市场消化。从目前的统计数据来看,10月上海给出9折以上优惠的项目中,有7个是中高端和别墅类项目,在10月加推的楼盘中,有一部分楼盘悄然调低了报价,力图借着房贷政策的“东风”,带动最后的“银十”市场。

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